存量房贷利率调整细则出炉！四大行官宣：批量下调，固定利率贷款需先转LPR

       9月7日，中国银行、工商银行、农业银行、建设银行发布与“调整存量首套住房贷款利率有关操作事项”有关的公告，将于2023年9月25日起主动进行批量、统一下调，无需客户提交申请。中国银行、工商银行公告显示，批量调整后，（贷款利率）于当日按新的利率水平执行。

       据建设银行公告，关于浮动利率贷款调整，2019年10月7日（含）前发放的，调整后的利率按相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行；2019年10月8日（含）-2022年5月14日（含）发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行；2022年5月15日（含）-2023年8月31日（含）已发放的或已签订合同但未发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR-20个基点执行。

       建设银行公告显示，若在上述时间段内，贷款所在城市首套住房贷款利率政策下限高于上述调整后拟执行水平，调整后的利率按相应政策下限执行。各城市首套住房贷款利率政策下限，以人民银行各省级分行官方网站公布的为准。

       值得注意的是，这次存量住房贷款利率调整的对象瞄准“首套房贷”，四大行保持一致步调。

       农业银行公告称，调整的范围是2023年8月31日（含）前我行已发放和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

       工商银行也表示，调整范围须为首套个人住房贷款，具体包括原贷款发放时满足所在城市首套房贷利率标准的房贷、符合当下执行“认房不认贷”政策的房贷、现有住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地政府执行“认房不认贷”政策的、其他满足所在城市首套房贷利率标准的存量房贷。

       值得注意的是，工商银行和农业银行都对以固定利率定价的存量个人住房贷款出具具体的调整细则。

       工商银行表示，当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷，需由客户向我行主动申请利率调整，先按照中国人民银行公告[2019]第30号相关要求，转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按上述调整规则调整贷款利率。

       农业银行也称，符合首套住房贷款利率政策，且未以LPR为定价基准的固定利率贷款或参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款客户，需申请转换为以LPR为定价基准后，再进行利率调整；未申请转换的，将无法办理。

       农业银行还表示，贷款发放时符合首套住房贷款利率政策且需进行定价基准转换的客户，可在2023年9月22日（不含）之前向贷款经办行提出书面转换申请，纳入2023年9月25日批量调整范围。

       中国银行也表示， 固定利率贷款先按要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的浮动利率贷款，再进行存量房贷利率调整。

对于调整方式，4家银行都表示，会进行批量、统一调整，无需客户操作。

       农业银行称，可采取变更贷款利率和新发放贷款置换两种方式，这两种方式调整的结果一致。从操作的便利性来看，后者所需的流程较多，所花的时间较长，为方便客户，我行主要采取变更贷款利率方式。我行将于2023年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。

       工商银行和中国银行表示，原贷款发放时执行首套房贷利率标准的存量房贷，（我行）将于2023年9月25日集中批量调整合同贷款利率，批量调整后于当日起按新的利率水平执行。

       4家银行都开放了信息查询通道，为购房者提供信息便利。中国银行公告称，9月25日起，您可登陆中国银行手机银行APP，在“贷款—房贷利率调整”模块下，对您名下房贷是否符合调整条件、调整进度及调整结果等情况进行查询。

       根据两大部门的通知规定，此次调整针对的是存量首套住房商业性个人住房贷款，具体是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。 

       调整方式有两种，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。此外，新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

  这消息一出，不少借贷人激动得睡不着觉，主要是因为能减少利息，会节省不少钱，这样压力也会减少很多，不过在激动的时候，又多出了一份焦虑，因为这项利好消息，有两类人群会受益，因而会有很多人需要办理，从而就开始担心排不上队!那么这两类受益人群具体是哪两类呢?

1、高利率人群

对于高利率办理房贷的人群来说，此次存量房贷利率下调是非常利好的，例如，一购房者买首套房办理贷款时，利率6.1%(LPR+145bp)，经过几次LPR下调，目前还处于5.75%的利率高位，如果申请存量房贷利率下调的情况下，按照当地的下限计算，可以将原利率5.75%将降至4.2%(当地利率政策下限为不加点)，这就意味着有1.55%的利率降幅，是能节省一笔很大的利息的。以200万商业贷款，20年本额等息还款为例，调整后的月供将从14042元降至12331元，每个月少了1711元，总利息就少了41万元。对很多家庭来说，是非常大的一笔资金了，所以是非常利好的。

2、置换人群

从通知中可以看出，在认房不认贷的情况，如果将原来的房子出售后，再重新购买房子就会计算首套房贷利率，所以对于要置换大户型的家庭来说，是非常利好的，不用再担心是以二套房贷款利率计算了，这样无疑就能节省一笔大利息。

       存量房贷利率的下调关乎到了大部分购房者置业者，而在9月25日开始就可申请下降，所以一定要留意办理的事项，建议提前与银行预约，早日降利率，早日减少利息支出!对于置换购房者们，现在也可以考虑换房了!

      对于房奴来说，存量房贷利率下调绝对是一件大好事，因为这样一来，自己的房贷利息就会减少一些，而自己的房贷压力也就没那么大了！ 但是!手握以下这5种房子的将无法享受本次存量房贷利率下调，快看看有你吗？

1.商住房

本次存量房贷利率下调针对的是普通商品房，像商住两用房可是无法享受本次福利的！也许你之前考虑购房成本的问题，从而买了商住房，虽然总价较低，但生活成本却比较高，毕竟是按照商业性质来收取水电费等费用的。如今，商住房的又一缺点来了，那也就无法降低存量房贷利率。所以说，从长远来看，大家最好还是购买普通商品房吧，哪怕房价高一点，也是值得的！

2.小产权房

一直以来，我国都是严厉禁止小产权房自由买卖的，更无法获得银行贷款。哪怕你通过违法途径，有幸获得了住房贷款，在本次存量房贷利率下调过程中，也是不符合办理条件的！因此，那些贪图便宜想要买小产权房的最好还是打消这个念头吧！

3.公有房屋

      公有住房根据形成的主体、历史过程及资产来源，一般有如下几种类型：

①国家行政单位由国家拨款和按国家政策规定组织收入等形式构建的住房；

②全额预算管理、差额预算管理和自收支预算管理的事业单位，由国家拨款、贷款、组织收入、接受馈赠等形成的住房；

③企业由国家直接投资、利用贷款、接受馈赠或税后利润及其他国家有权益等形成的住房；

④其他按照国家有关政策、法规界定房屋产权属于国家所有的住房。也就是说，利用国国家资金或者国有权益构建或者受赠的住房。明确规定房产权属于国家的住房，一般都属于公房。
公有住房根据管理、使用主体的不同，又可以分为以下三种主要类型、：
①直管公房，是由房地产管理部门的公有住房;

②系统管理公房，是由政府各部门所属单位按系统自管自用的公房；

③单位自管公房，是全民所有的企事业单位自管自用的公房。需要指出的是，由国有资产投资的房地产开发企业投资开发的商品房，不属于公有住房的范围。

      对于公有性质房屋，无论你是企业还是个人，都是无法自由买卖的，更难以使用银行贷款。因此，大家在买房时，一定要注意确认房屋性质，若发现为公有房屋，你最好直接放弃吧，哪怕降低很低，你都别买！

4.二套以上住房

本次存量房贷利率下调只适用于首套房，至于二套房及以上住房则无法享受到本次福利！不过，首套房的认定是执行最新的购房政策，也许你的二套房还有机会变为首套房，大家还需要多多注意当地的购房政策！

5.商铺

投资商铺早已是当下最主流的投资模式了，而一个好商铺少则数十万元，多则上百万元，这么大的投资金额自然也就离不开银行贷款了。只不过，在本次存量房贷利率下调过程中，商铺贷款可不在其中，若你还身背商铺贷款，那只能慢慢还了！

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